تأثیر عدم رعایت تشریفات مقرر در قانون «الزام به ثبت رسمی»، بر اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول

چکیده مقاله

بر اساس مادۀ یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دعاوی مرتبط با اعمال حقوقی که «موضوع یا نتیجۀ آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن‌ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از این‌که به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیۀ اعمال حقوقی مذکور» غیرقابل استماع اعلام شده است. این ضمانت اجرا هرچند در موارد بسیاری مقاصد قانون‌گذار را تأمین می‌کند، لکن اختلاف در وضعیت حقوقی معاملاتی که در سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسد را مشخص ننموده و به‌نوعی از بار تعیین تکلیف آن شانه خالی کرده است. علی‌رغم حذف ضمانت اجرای بطلان از متن قانون و اختلاف‌نظر در مورد آن، اما باید این معاملات را باطل دانست. از سوی دیگر، چنانچه «منتقلٌ‌الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به‌صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت، دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ‌الیه مذکور رجوع خواهد کرد». بنابراین، قانون الزام مقرره جدیدی مخالف با رأی وحدت رویه 810 وضع نموده و در تعارض خاص مقدم و عام مؤخر، اولی بر دومی مقدم می‌شود و بنابراین، حکم موجود در رأی وحدت رویه در موضوع خود همچنان باقی می‌ماند.